Расследование

​Дольщикам можно разойтись?

Реализация программы «Жилье для российской семьи» оказалась во Владивостоке под большим вопросом

​Дольщикам можно разойтись?

До конца года — месяц. Значит, до конца следующего, 2017 года — 1 год и 1 месяц. Можно ли за это время построить (если не с нуля, то в ситуации, близкой к этому) жилой микрорайон и сдать его заказчику с минимальной отделкой? Думаю, что любой специалист в области строительства сильно усомнится в возможности реализации таких планов — если, конечно, не привлекать к производственной деятельности небесные силы, возможности которых, как известно, безграничны.

Будучи грубыми и прирожденными материалистами, мы, однако, не склонны к идеализму, тем более что и русский народ при всем его благолепии давно сформулировал: на бога надейся, а сам не плошай. Действительность же разворачивается так, что «не плошать», похоже, не удалось. Приморский край, заявившийся несколько лет назад для участия в федеральной программе «Жилье для российской семьи» (ЖРС), с 99-процентной вероятностью сорвет заданные программой сроки. Напомним, изначально они ограничивались 1 июлем 2017 года; впоследствии были правительством РФ сдвинуты до 31 декабря того же года. Конечно, говорить о полном срыве было бы не совсем справедливо: в Уссурийске микрорайон «Радужный» частично сдан, строительство следующих домов продолжается; есть определенные подвижки и в Находке. Но понятно, что судить об успехе реализации программы в целом можно в первую очередь по краевому центру, где в рамках объявленных задач были озвучены чрезвычайно амбициозные планы, включающие в себе строительство аж двух микрорайонов — микрорайон «Д» в Снеговой Пади и еще один микрорайон в районе Зеленого Угла. Однако, как формулируется уже в другой пословице, гладко было на бумаге…

За последние полтора года «Новая газета во Владивостоке» четырежды обращалась к проблемам текущего строительства — преимущественно в Снеговой Пади: «Загадочный микрорайон «Д» (№ 302 от 27 августа 2015 года), «Вопрос ценой в 5 миллиардов» (№ 319 от 24 декабря 2015 года), «Посадки в микрорайоне «Д» (№ 342 от 9 июня 2016 года), «Микрорайон «Д» — родина слонов» (№ 350 от 4 августа 2016 года). Как правило, все эти материалы, уже одними заголовками напоминающие дурной детектив, выходили под одной и той же рубрикой — «Стройка по понятиям». Между тем 2016 год клонится к завершению, и, очевидно, есть смысл посмотреть, с чем мы выходим к финишу: 1 июля (в крайнем случае, ровно через год, если следовать духу и букве программы) застройщикам предстоит торжественно вручить ключи от новеньких квартир счастливым новоселам.

Не счастливый микрорайон

Привлекательность программы ЖРС для потенциальных участников вполне объяснима: стоимость квадратного метра в новостройке не должна превышать 35 тысяч рублей, что приблизительно вдвое меньше средней цены вновь вводимого жилья на владивостокском рынке. Но вот уложиться в эту сумму так, чтобы счастливы были все, непросто: ни один потенциальный подрядчик не ввяжется в дело, которое будет сулить ему убытки. Понятно, что и на серьезную прибыль, как при строительстве коммерческого жилья, рассчитывать здесь не приходится, однако при ритмичном финансировании, при грамотном и профессиональном менеджменте, как утверждают участники местного девелоперского рынка, проект вполне может быть реализован к всеобщему удовлетворению. Вопрос, по сути, лишь в том, что ни первого, ни второго условия — во всяком случае, в микрорайоне «Д» — соблюсти не удалось.

В упомянутых выше публикациях «Новая во Владивостоке» подробно рассказывала о, мягко говоря, «странных» решениях, которые принимались главным застройщиком, краевым казенным предприятием «Единая дирекция по строительству в Приморском крае» (Приморкрайстрой) летом и осенью минувшего 2015 года.

Когда под маловразумительными предлогами было принято решение частично перепроектировать микрорайон, и фактически заплачено из-за этого за проектную документацию дважды.

Когда обманным фактически путем был заключен контракт на поставку изделий КПД с откровенно «левым» предприятием на сумму в 60 миллионов рублей; деньги стремительно ушли, а никаких изделий КПД нет и наверняка не будет. Этот эпизод, к слову, заставляет задуматься о странной избирательности в работе контролирующих органов: весенние аресты в нынешнем году вице-губернатора по строительству Олега Ежова и тогдашнего руководителя «Единой дирекции» Игоря Сологуба вроде бы указывали на то, что силовики якобы решили навести порядок в строительной отрасли края, однако история с зависшими, а по сути — украденными 60 миллионами вынуждает усомниться в искренности и последовательности таких действий.

Когда созданная в августе 2015 года компания «СМУ-ДВ» с уставным капиталом в 10 тысяч рублей (в народе это называется — стол, стул и компьютер) уже через полтора месяца счастливым образом выиграла целый ряд конкурсов на сумму около 7 миллиардов на строительство ряда жилых домов в микрорайоне «Д».

Когда размеченные под застройку 42 гектара краевых земель в достаточно престижном и удобном для застройки районе чудесным образом ушли в частную компанию «Малиновый слон» (!), а сама эта компания через некоторое время ожидаемо сменила владельца, который стал, говоря юридическим языком, добросовестным благоприобретателем. 10 гектаров, правда, удалось вернуть в краевую собственность, но, судя по развитию ситуации, это теперь больше напоминает отступные со стороны новых владельцев земли, которые, по информации «Новой во Владивостоке», уже пытались обсуждать в высоких кабинетах «рассадку» зданий на успешно отхваченных 30 гектарах, причем об эконом-классе и цене по 35 тысяч рублей за кв. метр речи уже нет и в помине.

Таких «когда» можно приводить еще десятки; отсылаем досужих читателей к ранее опубликованным материалам. Это все к вопросу о грамотном и профессиональном менеджменте. Причем стоит признать, что, с определенной точки зрения, менеджмент в «Единой дирекции» все это время был чрезвычайно «грамотным»; хочется верить, что правоохранительные органы нам еще расскажут о бизнесах, выстроенных с помощью казенного предприятия. Если они, конечно, решатся это сделать, в чем есть определенные сомнения. Основание у этих сомнений простое: несмотря на то что о «странных» решениях и сделках «Новая» рассказывала не единожды (с обязательным последующим направлением запросов в компетентные органы), допущенные, на наш взгляд, нарушения закона по-прежнему остаются вне поля зрения прокуратуры и СК. О причинах мы можем только догадываться.

Романсы про финансы

Второе приведенное выше непременное условие для успешной реализации проекта ЖРС во Владивостоке — ритмичное финансирование, естественно, неразрывным образом связано с качественным уровнем управленцев, а потому тоже оказалось невыполненным.

Строительная отрасль в России по определению устроена таким образом, что любая стройка «вращается» до тех пор, пока обеспечена ясным и стабильным финансированием, будь то любой из трех возможных вариантов: собственные средства девелопера, взносы дольщиков или банковский кредит. В Снеговой Пади средства дольщиков играли немаловажную роль, особенно учитывая тот факт, что программа ЖРС имеет ярко выраженную социальную направленность. Не случайно, когда полтора года назад Приморкрайстрой после длительных затяжек решился-таки приступить к реализации проекта микрорайона «Д» и объявил об этом в публичном пространстве, сразу возник небывалый ажиотаж. Приморцы, согласно правилам ЖРС имеющие право участвовать в программе (а таких очередников, согласно официальной статистике, насчитывается около 4,5 тысячи), едва ли не осаждали офис продаж «Единой дирекции»; редкое местное СМИ не написало о возникающих при этом скандалах. Тем не менее за относительно короткий срок удалось провести три жеребьевки, в ходе которых 700 человек/семей стали потенциальными обладателями новых квартир; с ними заключены и зарегистрированы соответствующие договоры, они сделали требующийся согласно правилам первый взнос, зачастую — реализуя на эти цели материнский капитал. Затем бардак с жеребьевкой привлек внимание прокуратуры, которая потребовала навести здесь порядок. С того момента прошел уже почти год, жеребьевки прекращены, причем складывается такое ощущение, что вмешательство прокуратуры стало для Приморкрайстроя буквально подарком с неба: под благовидным предлогом стало можно больше не регистрировать желающих улучшить свои жилищные условия. Потому что уже на тот момент для понимающих в строительстве людей (и «Новая во Владивостоке» прямо об этом писала) стало абсолютно ясно, что реализация программы ЖРС в краевом центре в установленные сроки будет сорвана.

…В качестве отступления здесь ведь надо понимать вот какой момент: владивостокцев, как и жителей других регионов нашей страны, не удивишь историями о том, как некий застройщик привлекает солидные денежные массы от дольщиков, а потом — на фоне замершей стройки — оказывается или в тюрьме, или — если поизворотливее — на каких-нибудь Канарах или Мальдивах. Все это мы проходили, в иных проявлениях проходим и до сих пор. Однако с ситуацией, когда в роли строителя финансовой пирамиды выступает государство или непосредственно уполномоченный им орган, сталкиваемся едва ли не впервые. Ну, собственно, Владивостоку не впервой выступать в качестве полигона для обкатки различных новаций, в том числе и не самых приятных…

Тем не менее 700 человек/семей, повторим, зарегистрировались и сделали первые взносы, а на счетах Приморкрайстроя появились солидные целевые средства. (Это я уж не говорю о том, что как минимум половина строящихся квартир продается по вполне коммерческим ценам.) Одновременно появилась и упомянутая выше компания-прокладка «СМУ-ДВ», замкнувшая все финансовые потоки по микрорайону «Д» на себя. И практически одновременно подрядчики начали испытывать проблемы с оплатой произведенных работ. В разной мере это коснулось всех: и компании «Яв-строй», ведущей сооружение двух 25-этажных монолитных башен, и поставщиков изделий КПД. Причем здесь тоже парадокс. Квадратный метр в «монолите» существенно дороже такого же метра в панельном исполнении; первый вариант даже при самой жесткой экономии не может уложиться в заветные 35 тысяч рублей. Но если строительство 25-этажок худо-бедно, но все-таки финансировалось, то сооружение панельных домов остановилось едва ли не сразу по завершении земляных работ. Поставщик панелей 121-й серии — завод ЖБИ-3 из-за срыва платежей заказчиком оказался в предбанкротном состоянии; более того, поставленный им комплект панелей для девятиэтажного дома хранится на стройплощадке с грубейшими нарушениями строительных норм и правил — не в пирамидах, а навалом — и не факт, что сможет быть полноценно использован. Не лучше ситуация на заводе «Аврора» — единственном в крае производителе панелей 83-й серии, которая по изначальному проекту должна была стать основой всего микрорайона «Д». Здесь ситуация подобна тому, что происходит на ЖБИ-3: полторы тысячи кубометров изделий КПД, выпущенных для микрорайона «Д» по заказу «Единой дирекции», с июня (!!!) хранятся на территории «Авроры», которая теперь, похоже, вправе требовать деньги уже и за ответственное хранение. А изделий там, к сведению, на 22 миллиона рублей — омертвевших как минимум на эти полгода. Так же, как и ЖБИ-3, «Аврора» в силу неминуемого простоя и длительного молчания «Единой дирекции» сократила число рабочих почти на 30 процентов. Теперь, когда клюнул жареный петух и Приморкрайстрой убеждает предприятие вернуться к контракту и резко нарастить выпуск панелей, на «Авроре» (и снова — как и на ЖБИ-3) не уверены, что смогут легко и быстро нарастить производство — опять же при полном отсутствии гарантий, что впредь все договоренности и обязательства будут жестко соблюдаться.

Напомним на всякий случай, что, кроме ЖБИ-3 и «Авроры», изделия КПД в Приморском крае не производит никто.

По следу «Малинового слона»

Сон — в руку. Когда этот материал готовился к печати, местные новостные ресурсы взорвались сенсацией и многочисленными комментариями: задержан генеральный директор строящей многострадальные «Хайятты» компании «Наш дом — Приморье» Сергей Запорожец. Другой вопрос, что к полуразворованным «Хайяттам» этот арест никакого отношения не имеет. Запорожца, по нашей информации, задержали за старые грехи — до конца 2015 года он являлся руководителем «Единой дирекции». Именно при нем разыгрывались и подписывались «странные» контракты. Именно на его дочку — Диану Сергеевну Запорожец — была зарегистрирована компания «Малиновый слон», получившая 42 гектара в зоне застройки. Два человека — если не ошибаюсь, на юридическом языке это называется организованной группой.

Впрочем, как мы уже писали, минувшим летом «Малиновый слон» вместе со всеми правами перешел в другие руки — известной в строительных кругах города Марины Колецкой. Так вот, как сообщили информаторы «Новой во Владивостоке», в понедельник, 21 ноября, когда был задержан Запорожец, обыски прошли и в офисе у Марины Николаевны. А также в «Единой дирекции по строительству». Оперативное обеспечение осуществляло УФСБ по Приморскому краю.

Еще в минувшем июле, разбираясь с земельными перипетиями, мы пытались связаться с Мариной Колецкой; она уверенно сказала, что разговаривать не о чем.

Ну не о чем, так не о чем.

Тема-то на этом не заканчивается: есть твердое ощущение, что эта публикация о проблемах строительства в микрорайоне «Д» в Снеговой Пади, да и вообще о ходе реализации программы «Жилье для российской семьи» во Владивостоке далеко не последняя.

Тем более что тут, на наших глазах, возник второй проект: застройка микрорайона «Зеленый Угол» компанией «Восточный луч». Этот проект застройщик тоже завел под программу ЖРС. Правда, схитрил: мотивируя чрезвычайно короткими сроками, а также исходя из того, сколько панелей для строительства могут предоставить приморские заводы, застройщик обратился в департамент градостроительства края с просьбой сократить количество льготных квадратных метров. Комиссия согласилась, соответствующий документ есть на сайте администрации Приморского края. Таким образом, застройщик реализует всего 180 квартир по цене 35 тысяч за кв. метр, что является значительным отступлением от требований, согласно которым при «программной» застройке не менее 50 процентов жилья должно быть реализовано по льготной и доступной для участников программы цене. Интересно при этом, что, как сообщили «Новой» на той же «Авроре» — ближайшем к стройке и самом крупном в крае производителе изделий КПД — к ним с подобными запросами никто не обращался. Мелочь, как говорится, но, если проект начинается с обмана, трудно ожидать, что он будет реализован без сучка и задоринки. Не говоря уже о том, что построить с нуля микрорайон за один год… Об этом, собственно, смотри в самом начале материала.


комментарий

Ни один человек не будет обманут

Вице-губернатор Приморского края Эдуард ПОРТНОВ:

— На строительстве жилых домов микрорайона «Д» в Снеговой Пади действительно складывается непростая ситуация. Причиной этому стал целый ряд как объективных, так и субъективных факторов.

Считаю, что прежним руководством КППК «Единая дирекция по строительству объектов на территории Приморского края» (Приморкрайстрой) был допущен целый ряд неверных и неэффективных управленческих решений. Это в первую очередь касается и проведения некоторых конкурсов, и выбора генподрядчика, которым на начальном этапе, как вы знаете, стало «СМУ-ДВ».

Я работаю в должности вице-губернатора по строительству пять месяцев, из них первые два ушли у меня на то, чтобы вникнуть в суть многочисленных проблем на этом объекте и попытаться максимально выправить ситуацию. По моему настоянию, «Единая дирекция» разорвала отношения со «СМУ-ДВ» и теперь сама выполняет функции генподрядчика. Это непросто, особенно учитывая количество напрасно потраченного времени.

Острым был для нас и вопрос по земле; как известно, в последнее время к его решению были вынуждены подключиться компетентные органы. Не сомневаюсь, что правоохранительные структуры во всем разберутся и земельный участок вернется краю под застройку.

Вместе с тем, распутывая клубок накопившихся проблем, сталкиваешься с какими-то, извините, глупыми ситуациями, с какими-то, не побоюсь этого слова, детскими или — можно и так сказать — непрофессиональными ошибками.

Вот простой пример: компания, которая выполняла геологоразведочные работы, определяла состав и тип грунтов (это важный момент для проведения нулевого цикла), проделала свою работу — за нее, естественно, заплачено — крайне некачественно. Теперь будем заставлять переделывать бесплатно, или пусть за них платит СРО строителей как за своего провинившегося члена.

Есть, к сожалению и проблемы, которые носят уже более общий характер. Возьмем такой момент. 35 тысяч рублей за квадратный метр — действительно очень низкая цена, и достигается она во многом за счет того, что застройщик (подрядчик) думает только о возведении жилья; все вопросы о подведении коммуникаций берет на себя субъект федерации. Но поскольку программа ЖРС носит федеральный характер, то в нее заложен такой инструмент: на каждый вводимый квадратный метр по линии ЖРС государство выделяет 4 тысячи рублей именно на подведение коммуникаций, техусловия, подключение и так далее. Однако компенсаторный механизм по этим
4 тысячам фактически крайне запутан и никак не отработан; во всяком случае, я не знаю ни одного региона, ставшего участником программы ЖРС, где эти деньги смогли бы из Минстроя получить.

Другая проблема носит, я бы сказал, даже несколько абсурдный характер. Не секрет, что много лет назад в этом районе располагалась воинская часть со своими объектами. Воинской части давно нет, все объекты в полном объеме ликвидированы, но охранная зона этих самых объектов — во всем случае, по документам — остается. А это значит, что при сдаче домов в эксплуатацию и постановке жилья на кадастровый учет мы можем столкнуться с определенными сложностями. И это уже вопрос к действующему генеральному плану города Владивостока, который нуждается как минимум в срочной корректировке. Тем более что Снеговая Падь в этом вопросе не уникальна, с такой же проблемой могут столкнуться застройщики на Зеленом Углу, да и в ряде других мест.

И все-таки считаю, что в последнее время нам удалось выработать определенный алгоритм, который позволяет постоянно видеть и реальную картину дел, складывающихся на стройке, и пути решения текущих и возникающих проблем. Действительно, времени упущено много. Я реалист и прагматик, и мне меньше всего хотелось бы кого-то обманывать. С семьюстами дольщиками у «Единой дирекции» на данный момент подписаны договоры, в которых сроком сдачи квартир обозначено 30 июня 2017 года. Положа руку на сердце, думаю, что мы вряд ли успеем все сдать к означенной дате и, скорее всего, «вывалимся» за пределы указанного срока. Поэтому я поручил «Единой дирекции» встретиться с каждым дольщиком персонально, объяснить, что государство в лице региона ни на грамм не снимает с себя ответственности и что все взятые нами на себя обязательства, хоть и с возможной задержкой, будут выполнены до конца.

В конце концов, надо признать, что подобная программа реализуется впервые, механизмы отработаны не до конца, определенные огрехи в такой ситуации зачастую неизбежны. Но я очень надеюсь, что наработанный опыт поможет нам в дальнейшей работе.

№ 367 / Андрей ОСТРОВСКИЙ / 01 декабря 2016
Статьи из этого номера:

​Дольщикам можно разойтись?

Подробнее

​Выбитые из колеи

Подробнее

​Приморье готовится к выборам президента-2018

Подробнее